Общество арендовало 13 зданий и сооружений в Казани. Договор аренды впоследствии признали незаключенным из-за отсутствия условия об арендной плате, но за фактическое использование недвижимости суды уже ранее взыскивали с общества плату за пользование. В 2023 г. общество обанкротилось и арендодатель заявил ещё 56,8 млн рублей за пользование зданиями за очередной год. Главный аргумент: раз нет подписанного акта возврата имущества, значит, общество продолжало им пользоваться. Три инстанции требование удовлетворили. ⚖️  Но Верховный Суд с таким подходом не согласился: 🔻 Отсутствие акта возврата еще не доказывает фактическое пользование недвижимостью. Конкурсный управляющий общества указывал, что еще до банкротства компания фактически прекратила деятельность, лишилась работников и производственных активов. Кроме того, в этом деле была возможная аффилированность сторон. 🔻 В банкротстве стандарт доказывания повышается. Именно собственник, требующий плату за пользование недвижимостью, должен доказать, что арендатор действительно пользовался объектами в каждом заявленном периоде. Судам следует особенно тщательно проверять реальность долга, а не ограничиваться формальными документами. 🔻 Пассивность собственника может свидетельствовать о недобросовестности. Собственник знал о нарастающей задолженности и кризисе арендатора, но не обращался с иском о возврате объектов, не возвращал их в хозяйственный оборот и не пытался передать платежеспособному контрагенту. Вместо этого задолженность продолжала расти. ВС указал, что такое поведение необходимо проверять на предмет злоупотребления правом и возможного искусственного формирования требования к банкроту. 📍 В последней практике случаи банкротства арендаторов - все более частое явление. Позиция ВС дает важный сигнал, что формального сохранения имущества за банкротом недостаточно, если его реальное использование не доказано. Для собственников недвижимости это означает, что при финансовых проблемах арендатора важно не только продолжать начислять плату, а фиксировать фактическое использование помещений и своевременно требовать их возврата. Определение СКЭС ВС РФ от 18.08.2026 по делу А65-968/2025 #судебнаяработа #банкротство #недвижимость #аренда

Московские власти заключили с обществом госконтракт на строительство дороги стоимостью 3,6 млрд руб. Возврат аванса на случай дефолта подрядчика обеспечивалось банковской гарантией с лимитом в 1,8 млрд руб. В ходе строительства стороны несколько раз увеличивали аванс, доведя его до 2,9 млрд руб., однако сумму банковской гарантии не меняли. Подрядчик не уложился в сроки, и заказчик расторг контракт, потребовав вернуть 1,7 млрд руб. неотработанного аванса. 🏦 Банк сначала выплатил всю запрошенную сумму, но затем потребовал от заказчика вернуть 1,1 млрд руб. как неосновательное обогащение. По расчетам банка - гарантия обеспечивала только первоначальный размер аванса, а этот аванс уже был частично отработан - из него осталось вернуть только 625 млн рублей. Все последующие увеличения аванса банк не обеспечивал. Три инстанции поддержали банк и взыскали 1,1 млрд руб. с московских властей. ⚖️ Но Верховный Суд посчитал иначе и полностью отказал банку во взыскании: 🔻 Банковская гарантия обеспечивает обязательства в пределах установленного лимита, а не только первоначальную сумму аванса. В гарантии было прямо предусмотрено, что любые изменения контракта не освобождают банк от обязательств. Поэтому увеличение аванса до 2,9 млрд руб. не прекращает обязанность банка отвечать за его возврат в изначально согласованных пределах - 1,8 млрд руб. 🔻 Частичное выполнение работ не означает автоматического уменьшения лимита гарантии. Банк вычел из суммы гарантии 1,2 млрд руб. погашенного аванса и посчитал, что лимит по банковской гарантии автоматически сократился до 625 млн руб. Но ВС не увидел здесь оснований для автоматического изменения - гарантия прямо предусматривала, что изменения и дополнения к госконтракту не освобождают банк от принятых обязательств. Эта оговорка не содержала исключений для изменений, связанных с увеличением аванса. 📍 Данная позиция поддерживает интересы заказчика, но порождает дополнительные риски для банков, что может повысить их щепетильность при выборе формулировок выдаваемых гарантий. Во избежание споров на практике рекомендуется включать в договоры подряда оговорки, обеспечивающие корреляцию между договором подряда и банковской гарантией. В частности, стороны могут предусмотреть в договоре подряда условия о порядке и основаниях зачёта и уменьшения аванса по мере его отработки, а также обязывать подрядчика при увеличении суммы аванса предоставить измененную банковскую гарантию на возросшую сумму. При этом заказчикам лучше настоять на предварительном согласовании с ними текста банковской гарантии, которую подрядчик планирует получить от банка. Определение СКЭС ВС РФ от 13.08.2026 № 305-ЭС26-4737 по делу № А40-234068/2024 #договорнаяработа #строительство