Верховный Суд утвердил обзор практики за третий квартал - мы отобрали основные позиции в сфере недвижимости: 1️⃣ Защита добросовестного приобретателя и ошибочная квалификация требований Субъект РФ требовал признать отсутствующим право собственности на земельный участок, который был бесплатно предоставлен гражданину, а затем несколько раз перепродан. 🚫 Верховный Суд защитил участок от истребования, отметив, что требование о признании права отсутствующим — это исключительный способ защиты. Он применим, только если право нельзя защитить виндикацией или иском о признании права. При этом добросовестные возмездные приобретатели должны быть защищены от истребования. 2️⃣ Самовольная постройка или движимое имущество? Администрация требовала снести строение как самовольную постройку. Однако ВС РФ напомнил, что самовольной постройкой может быть только недвижимость, но не сборно-разборная конструкция. Суд, не обладающий специальными познаниями, не вправе отвергать заключение экспертизы без мотивированного обоснования. 3️⃣ Законность раздела земель сельхозназначения  Администрация оспаривала раздел земельного участка сельхозназначения на 57 меньших участков. 🍀ВС РФ подтвердил законность раздела, если он был проведен с сохранением категории и вида разрешенного использования. Для использования земель сельхозназначения под садоводство не требуется переводить их в другую категорию и разрабатывать проект планировки. 4️⃣ Риск попадания участка в земли общего пользования Общество решило продать свой участок, однако Росреестр отказал, поскольку участок частично расположен в границах «красных линий» и пересекается с землями общего пользования. Однако ВС отметил, что запрет на приватизацию ≠ запрет на оборот. Существует запрет именно на первоначальный переход участка общего пользования из публичной собственности в частную. Если участок уже длительное время был в частной собственности и никто не оспаривал право на него, то попадание его в границы красных линий не препятствует регистрации смены собственника участка. 5️⃣ Нельзя менять размер арендной платы и срок по договору, законченному на торгах Предприниматель купил объекты недвижимости у властей на торгах, а затем решил уменьшить арендную плату за участок под ними и увеличить срок его аренды - со ссылкой на наличие на участке объекта культурного наследия. 💰Однако ВС отметил, что размер арендной платы за землю является частью цены договора в целом, предложенной в аукционной документации. А цену договора, законченного на торгах, как и другие значимые условия, в частности, срок аренды - пересматривать нельзя, поскольку это нарушает права других участников торгов. Предприниматель может только оспорить законность торгов в целом, но не менять отдельные условия заключенного договора после их проведения. 6️⃣ Приоритет реальных границ на местности ВС подтвердил, что если в документах нет сведений о точных границах участка, границами считаются те, что существуют на местности 15 и более лет. Подтверждением факта сформировавшихся границ может быть акт согласования с соседями. 📏При уточнении границ возможно и увеличение площади участка - в пределах минимального размера предоставления для земель данного целевого назначения. 7️⃣ Повторный пересмотр кадастровой стоимости Кадастровая стоимость - динамичный показатель. Тот факт, что ранее собственник уже устанавливал кадастровую стоимость своих объектов недвижимости в размере рыночной, не препятствует повторному оспариванию кадастровой стоимости. Она может пересматриваться не только в ходе очередной всеобщей оценки, но и в промежутке между ними — если изменились характеристики объекта. Обзор судебной практики ВС РФ № 3 от 03.10.2025 #судебнаяработа #недвижимость #самовольнаяпостройка

Предметом рассмотрения КС стал вопрос об изъятии недвижимости у добросовестного приобретателя по причине того, что ранее имущество принадлежало недружественному лицу. 🏠 Приобретатель купил недвижимость в 2022 году, однако уже в 2023 году объект был включен в Перечень имущества, принадлежащего недружественным лицам и изымаемого в госсобственность. Но на момент приобретения покупатель об этом не знал и дошел до КС в попытке вернуть имущество себе. Конституционный Суд признал изъятие имущества у приобретателей неконституционным, если нет оснований для сомнений в их добросовестности: 🔻 Суду необходимо оценить, мог ли приобретатель узнать о недружественном статусе продавца имущества из доступных источников - в этом случае приобретатель не будет защищен по добросовестности: "Если же недружественные действия отчуждателя, направленные против интересов Российской Федерации, ... были широко известны (например, ввиду того что он относится к числу так называемых публичных фигур) и при этом отсутствуют причины, по которым о них не мог знать приобретатель (например, его проживание ранее за пределами Республики Крым, где такие сведения не получили распространения), то это также может дать суду основания для вывода о том, что такой приобретатель, вступая в правоотношения с отчуждателем, не проявил разумной осмотрительности при выборе контрагента и тем самым фактически способствовал ему в преобразовании этого имущества в денежную или иную форму с целью вывода из-под действия возможных мер по защите национальных интересов" 🔻 При этом действует презумпция добросовестности приобретателя - бремя доказывания обратного лежит на органах власти. Если власти считают, что приобретатель действовал недобросовестно (например, знал о рисках или был подставным лицом), — им нужно доказать это в суде. 📍 Позиция КС подчеркивает, что недружественный статус продавца имущества может быть неочевиден для приобретателя и в этом случае добросовестный приобретатель должен быть защищен. При этом КС отдельно указывает, что защита в виде возможности предъявления требований покупателем к недружественному продавцу - не является надлежащей ввиду особенностей правового и фактического положения таких продавцов. Постановление КС РФ от 02.10.25 № 32-П #судебнаяработа #изъятие #недвижимость