Между двумя собственниками помещений в одном здании - Домом моды и Кафе - возник спор об использовании общего имущества. Годами Кафе с согласия Дома моды размещало на общем фасаде информационные вывески своих арендаторов. В 2023–2024 годах Дом моды потребовал снести все вывески, ссылаясь на необходимость использования фасада для своих целей. 🤝 Две инстанции в иске отказали: между сторонами исторически сложился порядок использования фасада, вывески размещены с согласия истца, который годами не возражал. Конструкции соответствуют требованиям к информационным вывескам (Закону о защите прав потребителей), их размещение согласовано с Комитетом по архитектуре Москвы. Но суд округа с этим не согласился и отправил дело на пересмотр, посчитав важным установить, является ли размещение вывесок законным и не нарушаются ли права истца. ⚖️ Однако Верховный Суд отменил постановление округа и оставил в силе решения первых двух инстанций: 🔻  Сложившийся порядок и баланс интересов важнее. Если между сособственниками годами существует фактический порядок пользования общим имуществом (кто и какую часть фасада использует), и никто не возражает, это создает правовую определенность. Такое «молчаливое согласие» нельзя нарушить в одностороннем порядке просто потому, что кто-то передумал. Вместе с тем у сособственника остается право инициировать общее собрание собственников для изменения режима использования фасада. Иное означало бы предоставление одному из участников общей долевой собственности возможности произвольно дестабилизировать сложившийся баланс пользования общим имуществом, игнорируя как фактически сложившиеся отношения между сособственниками, так и интересы иных участников общей собственности, которые, полагаясь на длительное отсутствие возражений, организовали реализацию своих прав определенным образом. 🔻 Кроме того, суд кассационной инстанции (округ) вышел за пределы полномочий (ст. 286 АПК). Суды первых двух инстанций правильно установили фактические обстоятельства, дали им надлежащую правовую оценку. Указание окружного суда на необходимость повторно исследовать те же обстоятельства противоречит функции кассации — проверять правильность применения права, а не переоценивать доказательства. 📍Позиция ВС дает два важных вывода. Уже не впервые ВС отдает приоритет сложившемуся порядку пользования имуществом при разрешении конфликтов между собственниками и защищает разумные ожидания сторон. Во-вторых, ВС редко, но останавливает кассации округов от произвольного направления дел на пересмотр, если кассация вторгается в вопросы переоценки уже установленных нижестоящими судами фактов. Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС25-13294 от 07.04.2026 по делу № А40-158814/2024 #судебнаяработа #недвижимость

Следуя тенденции на возврат активов в казну, прокурор Приморского края потребовал истребовать у собственника земельные участки и здания детского оздоровительного комплекса. 🏡 Первая инстанция иск удовлетворила: при приватизации в 1994 году детский оздоровительный комплекс не подлежал передаче в частную собственность — это прямо запрещал закон. Кроме того, земля под комплексом входит в состав особо охраняемых природных территорий и относится исключительно к федеральной собственности. Однако, апелляция и кассация в иске отказали со ссылкой на пропуск срока исковой давности - с момента приватизации прошло более 30 лет. ⚖️ Верховный Суд восстановил решение суда первой инстанции: 🔻 Срок исковой давности по требованиям в защиту публичных интересов исчисляется не с момента нарушения права, а с момента его выявления уполномоченными органами. Апелляция не установила, что публично-правовому образованию было известно о нарушении ранее, чем его обнаружил прокурор. 🔻 Кроме того, ВС сослался на интересы общего блага: В ситуации, когда вопреки положениям об изъятии земельных участков в границах особо охраняемой природной территории федерального значения из оборота (в частности, о невозможности их предоставления гражданам на праве собственности или ином вещном праве) за гражданином было зарегистрировано или учтено как ранее возникшее вещное право, статьи 2, 18, 35 и 36 Конституции РФ не могут рассматриваться в качестве обязывающих к тому, чтобы выход из этой ситуации состоял в сохранении за гражданином права на земельный участок с предоставлением всех или существенной части возможностей по его использованию, так как реализация частного интереса лица может вступить в непреодолимое противоречие с интересами общего блага. 📍 Таким образом, позиция ВС сужает возможности ссылаться на исковую давность в спорах о незаконно приватизированных объектах. Давность владения и формальное истечение сроков могут не защитить собственника, если приватизация была проведена с нарушением закона, особенно если объект относится к особо охраняемым территориям или имеет социальное значение. С учётом последних тенденций приватизация в истории приобретения объекта становится сложно исключаемым риском, который в случае приобретения подобных объектов требуется митигировать договорными механизмами с продавцом. Определение ВС РФ № 56-КГПР25-20-К9 от 20.01.2026 #судебнаяработа #недвижимость