🏗Суд признал ряд надстроек и пристроек к зданиям в Москве самовольными постройками и обязал их тогдашнего собственника их снести. Однако вместо сноса компания продала эти здания, вместе со «встроенными» в них самовольными постройками, новому владельцу. Новый собственник, прекрасно зная о судебном решении о сносе (что было прямо указано в договоре купли-продажи), обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на эти самые самовольные постройки. Он ссылался на новую экспертизу, которая якобы подтвердила их безопасность. Первая инстанция и апелляция отказали в иске, квалифицировав действия истца как злоупотребление правом, направленное на преодоление уже вынесенного судебного акта. Однако кассация удовлетворила иск, посчитав, что новая экспертиза и цель легализации объекта важнее старого судебного спора. ⚖ Верховный Суд РФ, несмотря на общий тренд в пользу легализации построек - такой упрощенный подход не поддержал: 🔻Вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки определяет ее правовую судьбу окончательно. Такой объект считается выбывшим из оборота. Последующая сделка по его отчуждению является ничтожной, так как распоряжаться тем, на что право собственности отсутствует, нельзя. 🔻Покупатель, который приобретает объект, зная о наличии вступившего в законную силу решения суда о его сносе, действует недобросовестно. Его последующий иск о признании права собственности - не более чем попытка обойти закон и неисполненный судебный акт, то есть злоупотребление правом. 🔻Проведение новой экспертизы о безопасности объекта не является основанием для пересмотра ранее установленных судом юридически значимых обстоятельств (факта самовольности строительства) и не отменяет обязанности по сносу. 📍Дело показывает особую важность проведения комплексной проверки объекта (due diligence) до его покупки, в том числе на предмет возможных реконструкций. Приобретение объекта с «историей» в виде реконструкций либо судебных решений о сносе — чревато претензиями властей к новому собственнику и убытками для него. Определение СКЭС ВС РФ от 22.08.2025 № 305-ЭС25-3877 по делу № А40-13678/2023 #судебнаяработа #самовольнаяпостройка #земельныеспоры

Общество арендовало у московских властей земельные участки с объектами культурного наследия. Арендатор претендовал на применение льготной арендной ставки со ссылкой на наличие статуса ОКН - 0,01% от кадастровой стоимости. Однако власти настаивали на ставке 1,5% от кадастровой стоимости как для участков под административными зданиями и объектами торговли. Сначала суд поддержал позицию властей, однако апелляция и кассация заняли формальный подход - раз участок в границах охранной зоны памятника, то применяется льготная ставка 0,01%. ⚖ Верховный Суд РФ с этим не согласился и указал: 🔻Правовой режим земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости взаимосвязаны. Вид разрешенного использования участка должен соответствовать фактическому использованию объекта на нем. 🔻Льготная ставка 0,01% предназначена для случаев, когда на участке осуществляется деятельность, соответствующая статусу особо охраняемой территории (например, историко-культурная). Она не применяется автоматически ко всем участкам в границах таких зон. 🔻Тот факт, что арендатор обязан сохранять памятник, не меняет экономической сути его деятельности. Если здание используется для торговли и общепита (коммерция), а не для социально-значимой культурной деятельности, то и плата за землю должна быть экономически обоснованной, а не льготной. 📍Позиция ВС РФ в пользу оценки реальных целей использования объекта, а не формального подхода позволит пересмотреть льготные ставки по тем объектам, которые используются не по прямому назначению. Арендная ставка должна соответствовать реальной доходности участка. Напомним, что власти регулярно проводят проверки фактического использования объектов. Определение СКЭС ВС РФ от 21.08.2025 № 305-ЭС25-2979 по делу № А40-69563/2023 #судебнаяработа #земельныеспоры