В 2014 году предприниматель приобрёл в Новороссийске земельный участок, относившийся к особо ценным сельскохозяйственным угодьям. В 2018 году власти решили развивать город за счёт прилагающих территорий и участок включили в границы населённого пункта. Вид разрешенного использования участка был определен по правилам землепользования и застройки и допускал различные виды строительства и бытового обслуживания. Предприниматель разделил его на 211 участков и решил продавать в розницу для индивидуального жилищного строительства. Однако участки продолжали числиться в перечне особо ценных сельхозугодий, застройка которых не допускается. ⏳ Предприниматель потребовал у властей исключить участки из перечня, но получил отказ, который затем обжаловал в суде. Параллельно Минсельхоз судился с Городской Думой Новороссийска, обосновывая, что включение участков в границы населенного пункта было незаконным. Нижестоящие суды поддержали предпринимателя: раз участки включены в границы населённого пункта, они не могут продолжать относиться к землям, которые можно использовать только для сельского хозяйства. Властей обязали подготовить проект распоряжения об исключении участков из перечня. ⚖️ Но Верховный Суд посчитал иначе: 🔻 Включение в границы населённого пункта не гарантирует возможности застройки. Особо ценные сельхозугодья находятся под специальной охраной. Земельное законодательство исходит из приоритета охраны земли и сохранения сельскохозяйственных ресурсов, поэтому прекращение особого режима допустимо только при наличии предусмотренных законом исключительных оснований. 🔻 Необходимо учитывать актуальные документы территориального планирования. Пока спор рассматривался, генеральный план Новороссийска изменили: 202 из 211 участков вновь оказались за границами населённых пунктов и были отнесены к зоне сельскохозяйственных угодий. Правила землепользования и застройки также привели в соответствие с генеральным планом. Эти обстоятельства свидетельствовали об отсутствии оснований для исключения соответствующих участков из охраняемого перечня. 📍 Позиция ВС означает, что изменение границ населённого пункта само по себе не дает карт-бланш на застройку участка. На практике нередко документы содержат противоречия и устанавливают разный режим земли. Это делает необходимым проверку (due diligence) участка до вложений в него. При выявлении разночтений требуется осторожный подход - нужно снять противоречия в документах до осуществления инвестиций в застройку участка, поскольку суды склонны занимать консервативный подход. Нередко для этого требуются не только запросы в адрес властей, но и оспаривание их решений. Определение СКЭС ВС РФ от 03.07.2026 по делу № А32-20152/2023 #судебнаяработа #строительство

Стороны заключили договор на предоставление вагонов для ж/д перевозок. Заказчик обязался обеспечивать погрузку не менее 4 000 вагонов в месяц. За невыполнение этого объёма стороны установили штраф от 10 000 до 20 000 рублей за каждый непогруженный вагон - в зависимости от масштаба нарушения. Заказчик не грузил полный согласованный объем, и Исполнитель потребовал взыскать с него 124,44 млн рублей штрафа. Заказчик возражал, ссылаясь на сложившийся порядок исполнения договора, и просил снизить штраф по статье 333 ГК РФ, представив доказательства его несоразмерности. ⚖️ Нижестоящие суды взыскали штраф полностью, отказавшись его снижать и ограничившись формальными ссылками на недопустимость произвольного снижения неустойки. Но Верховный Суд с этим не согласился: 🔻 Суд не может отказаться снижать неустойку формально - нужна содержательная оценки доводов ответчика. Если ответчик заявил о снижении штрафа и представил доказательства, суд обязан их оценить. Одной общей ссылки суда на соразмерность штрафа и абстрактных цитат из разъяснений ВС РФ недостаточно. 🔻 Нельзя игнорировать сложившиеся отношения сторон и аналогичные споры. ВС обратил внимание, что между сторонами уже возникало множество споров по тому же договору и сходным фактическим обстоятельствам. В других делах суды снижали неустойку. Отступление суда от сложившегося подхода требовало надлежащего обоснования, а не формального отказа в уменьшении штрафа. 🔻 Суд обязан обеспечивать равенство сторон и единообразие практики. Отказ оценить существенные доводы должника может привести к необоснованному взысканию неустойки и нарушению процессуального равенства сторон. При рассмотрении аналогичных споров между теми же сторонами суду также необходимо учитывать сложившуюся практику, обеспечивая последовательность решений. 📍 Если раньше суды активно снижали неустойки почти в автоматическом режиме, то в последнее время практика начала постепенно меняться. Во многом под влиянием положений ГК и разъяснений ВС о том, что снижение неустойки допустимо только как исключение - суды все чаще взыскивают неустойки полностью. Однако позиция ВС в данном деле дает обратный посыл - если основания для снижения неустойки действительно есть или ранее она уже снижалась в аналогичных спорах, суд не может это игнорировать. Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 24.07.2026 № 305-ЭС25-14939 по делу № А40-186192/2024 #неустойка #судебнаяработа