Общество реконструировало школу по госконтракту с Комитетом по строительству Санкт-Петербурга. Контракт был расторгнут, и общество сначала взыскало с Комитета задолженность по основным работам, а потом пошло взыскивать неустойку за просрочку их оплаты. Нижестоящие суды изначально отказали - по причине пропуска обществом срока давности, но затем взыскали 33 млн неустойки. ⚖ Верховный Суд РФ уточнил нюансы такого взыскания: 🔻 Срок исковой давности: по неустойке он исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, то есть за каждый день начисления неустойки. При этом истечение срока по главному требованию (об оплате работ) ещё не означает автоматического истечения срока давности по неустойке, если основное обязательство было исполнено до истечения давности. 🔻 Сальдирование требований с обратной силой: если на момент прекращения договора у сторон есть встречные долги (например, заказчик должен оплатить работы, а подрядчик - возместить убытки за недостатки), то суд должен определить завершающую обязанность по оплате на дату прекращения договора, а не на дату судебного решения. Расчёт неустойки суд должен проводить, исходя из того размера задолженности, которая была определена на дату прекращения договора, с учётом ее уменьшения на сумму встречных требований заказчика. 🔻 Соразмерность неустойки: если должник - госорган, то суд может поставить вопрос об уменьшении неустойки по своей инициативе, даже без заявления самого госоргана. 🔻 Оплата допработ: попутно ВС сделал важный для подрядчиков вывод по допработам - если они направлены на достижение результата по договору, были вызваны объективными причинами (например, недостатками проекта) и согласованы заказчиком, то он обязан их оплатить, даже если допработы не были предусмотрены изначальным договором. 📍Позиция ВС дает подрядчикам инструмент для довзыскания неустойки по ранее оплаченным работам, но требует тщательного расчёта периодов такого взыскания с учётом всех нюансов. Определение ВС РФ от 02.12.2025 № 307-ЭС25-7822 по делу № А56-26274/2024 #судебнаяработа #неустойка #исковаядавность

Застройщик арендовал у властей землю, получил разрешение на строительство и начал возводить объект. Но до истечения срока аренды и разрешения - ввиду пандемии и экономических препятствий - успел возвести только трансформаторную подстанцию, водопровод и фундамент основного склада. 🏗 После окончания срока аренды в отсутствие возражений властей арендатор достроил здание склада. Однако затем власти потребовали вернуть участок обратно в его первоначальном виде - без всяких строений на основании ст. 622 ГК РФ. Нижестоящие суды поддержали властей, квалифицировав завершенное строительство как самовольное. ⚖ Но Верховный Суд РФ не согласился: 🔻 Снос после окончания срока аренды - возможен только в специальном порядке. Статья 622 ГК РФ здесь неприменима - власти могут требовать «освобождения» участка только путём иска о сносе самовольной постройки (ст. 222 ГК) или изъятии недвижимости путём продажи с торгов (ст. 239.1 ГК), что предполагает необходимость исследования всех обстоятельств (причин незавершения строительства, законности возведения объекта и его безопасности). 🔻 Отсутствие госрегистрации права не лишает объект статуса недвижимости. Даже если арендатор не успел зарегистрировать свои права на незавершенный строительством объект, он все равно может быть признан недвижимостью судом, если имеет прочную связь с землей и возведен хотя бы фундамент. А если объект - недвижимость, то пользуется специальной защитой, в том числе при решении вопроса о его сносе. 📍 Позиция ВС направлена на защиту арендаторов публичных земель, которые зачастую сталкиваются с необоснованными требованиями властей об освобождении участков уже на финальной стадии достройки объекта. Упрощенный порядок возврата земли по причине истечения аренды в этом случае недопустим - требуется решить вопрос о судьбе построенных объектов с учетом всех обстоятельств. Определение ВС РФ от 04.12.2025 № 303-ЭС25-6975 по делу № А37-2657/2023 #судебнаяработа #недвижимость #самовольнаяпостройка