В недавнем деле ВС встал вопрос о том, должен ли истец корректировать свое процессуальное поведение и уточнять исковые требования с ориентиром на то, какое возможное решение примет суд. Кредитор заключил договор поставки с покупателем на ~5 млн рублей. В обеспечение исполнения обязательств поручитель передал в залог строительную технику (экскаватор, кран, два погрузчика, самосвал) общей стоимостью 20,3 млн рублей. После 7 месяцев просрочки кредитор обратился в суд с требованием об обращении взыскания на всю заложенную технику путем оставления ее за собой. Суд первой инстанции применил ст. 333 ГК и снизил неустойку с 23,7 млн до 200 тыс. рублей, после чего совокупный долг снизился до 5,2 млн рублей. Сославшись на то, что эта сумма многократно меньше стоимости залога, суд отказал в обращении взыскания на залог. Проверочные инстанции его поддержали, указав на процессуальную пассивность истца, который не скорректировал исковые требования с учетом возможного снижения неустойки и не потребовал оставить за собой только часть техники. ⚖️ Верховный Суд с этим не согласился и направил дело на новое рассмотрение: 🔻 Недопустимость вменения истцу незаявления об уточнении требований. До вынесения решения истцу не было известно, удовлетворит ли суд заявление ответчика о применении ст. 333 ГК. Первоначально заявленная сумма требований превышала согласованную стоимость залога, поэтому у истца отсутствовали причины корректировать иск. Суд, снизив неустойку, был обязан сам определить, взыскание на какие заложенные вещи будет достаточным для покрытия задолженности (п. 69 ПП ВС № 23). При этом и ответчик, рассчитывающий на снижение неустойки, мог указать суду желаемый приоритет вещей для взыскания. 🔻 Неверное применение критерия "незначительности" долга, блокирующего обращение взыскания на залог. Презумпция незначительности нарушения действует только при одновременном соблюдении двух условий: сумма долга составляет менее 5% от стоимости залога и период просрочки не превышает 3 месяцев. В рассматриваемом деле даже "сниженный" судом долг составил 23,5% от стоимости залога при просрочке 7 месяцев - оба порога были превышены, а доказательств иного ответчик не представил. 📍 В судебной практике распространены случаи, когда стороне вменяют ее процессуальную пассивность в процессе. ВС подчеркивает, что это не всегда верно. Если суд корректирует размер взыскиваемого долга, например снижая неустойку по ст. 333 ГК, суд не должен ждать уточнения иска в остальной части и обязан самостоятельно определить предмет обращения взыскания на залог. С практических позиций, чтобы избежать неопределенности, в договорах залога сторонам рекомендуется дополнительно фиксировать порядок и очередность обращения взыскания на конкретные предметы залога. Определение СКЭС ВС РФ от 25.05.2026 по делу № А40-216070/2024 #судебнаяработа #банкротство

Мы выделили в виде блоков ключевые позиции, принципиальные для участников рынка недвижимости и строительства: 📅  Даты возведения объекта (п. 1-2): нежилые здания, построенные до 1 января 1995 г., и жилые дома, построенные до 14 мая 1998 г. на неоформленном участке, по общему правилу не признаются самовольными постройками, если не нарушены строительные нормы и сохраняется возможность оформить права на землю. 📄  Договор аренды земельного участка (п. 5-7): истечение срока аренды и договорное условие об обязательном получении разрешения на строительство сами по себе не превращают объект в самовольную постройку, если он возведен без нарушений и в соответствии с целевым назначением участка. 🗺  Категория и вид разрешенного использования земли (п. 8-10): изменение ВРИ участка в обход процедуры перевода земель из одной категории в другую не легализует постройку, а дом блокированной застройки нельзя возвести на участке для садоводства. 🔨  Реконструкция и изменение объекта (п. 11, 12): право собственности на аварийную реконструированную постройку не признается. А объекты с той же функцией, что и основное здание, не считаются вспомогательными постройками. 🏛  Органы местного самоуправления (п. 19-24): выявление и снос самовольных построек на публичных землях - обязанность, а не право администрации, при этом внесудебный порядок сноса не применяется к объектам в составе многоквартирных домов и постройкам, возведенным до вступления в силу ЗК. Добросовестному застройщику при этом причитается компенсация, если снос вызван ошибкой самой администрации или сетевой организации. ⚙️ Процессуальные правила (п. 14, 25, 26, 27, 31): снос жилья с проживающими там людьми требует одновременного разрешения вопроса об их выселении. Ответчиком по иску о признании права на постройку обязательно привлекается орган МСУ. Бремя доказывания законности постройки лежит на застройщике, а не на истце, требующем сноса. Строительно-техническая экспертиза проводится исключительно государственными экспертными организациями. А исполняет снос по общему правилу сам застройщик-должник, а не собственник земли. 📍 Мы отмечаем, что Обзор демонстрирует взвешенный подход ВС: снос остается крайней мерой, а не автоматическим следствием формальных нарушений, при этом контроль за законностью изменения категории и ВРИ земли последовательно ужесточается. Многие риски могут быть митигированы "на входе" - для чего требуется проверка участка до начала проекта, а также предпроектная подготовка к строительству, включая заблаговременное изменение разрешенного использования участка, оформление арендных отношений с властями и иные меры. Рекомендуется также сохранять всю переписку с органами власти по вопросам согласований, поскольку она может стать ключевым доказательством добросовестности в случае спора о сносе или легализации постройки. Тематический обзор ВС РФ № 13/2026 #самовольноестроительство #строительство #недвижимость #судебнаяработа