Предметом рассмотрения КС стал вопрос об изъятии недвижимости у добросовестного приобретателя по причине того, что ранее имущество принадлежало недружественному лицу. 🏠 Приобретатель купил недвижимость в 2022 году, однако уже в 2023 году объект был включен в Перечень имущества, принадлежащего недружественным лицам и изымаемого в госсобственность. Но на момент приобретения покупатель об этом не знал и дошел до КС в попытке вернуть имущество себе. Конституционный Суд признал изъятие имущества у приобретателей неконституционным, если нет оснований для сомнений в их добросовестности: 🔻 Суду необходимо оценить, мог ли приобретатель узнать о недружественном статусе продавца имущества из доступных источников - в этом случае приобретатель не будет защищен по добросовестности: "Если же недружественные действия отчуждателя, направленные против интересов Российской Федерации, ... были широко известны (например, ввиду того что он относится к числу так называемых публичных фигур) и при этом отсутствуют причины, по которым о них не мог знать приобретатель (например, его проживание ранее за пределами Республики Крым, где такие сведения не получили распространения), то это также может дать суду основания для вывода о том, что такой приобретатель, вступая в правоотношения с отчуждателем, не проявил разумной осмотрительности при выборе контрагента и тем самым фактически способствовал ему в преобразовании этого имущества в денежную или иную форму с целью вывода из-под действия возможных мер по защите национальных интересов" 🔻 При этом действует презумпция добросовестности приобретателя - бремя доказывания обратного лежит на органах власти. Если власти считают, что приобретатель действовал недобросовестно (например, знал о рисках или был подставным лицом), — им нужно доказать это в суде. 📍 Позиция КС подчеркивает, что недружественный статус продавца имущества может быть неочевиден для приобретателя и в этом случае добросовестный приобретатель должен быть защищен. При этом КС отдельно указывает, что защита в виде возможности предъявления требований покупателем к недружественному продавцу - не является надлежащей ввиду особенностей правового и фактического положения таких продавцов. Постановление КС РФ от 02.10.25 № 32-П #судебнаяработа #изъятие #недвижимость

🏗Суд признал ряд надстроек и пристроек к зданиям в Москве самовольными постройками и обязал их тогдашнего собственника их снести. Однако вместо сноса компания продала эти здания, вместе со «встроенными» в них самовольными постройками, новому владельцу. Новый собственник, прекрасно зная о судебном решении о сносе (что было прямо указано в договоре купли-продажи), обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на эти самые самовольные постройки. Он ссылался на новую экспертизу, которая якобы подтвердила их безопасность. Первая инстанция и апелляция отказали в иске, квалифицировав действия истца как злоупотребление правом, направленное на преодоление уже вынесенного судебного акта. Однако кассация удовлетворила иск, посчитав, что новая экспертиза и цель легализации объекта важнее старого судебного спора. ⚖ Верховный Суд РФ, несмотря на общий тренд в пользу легализации построек - такой упрощенный подход не поддержал: 🔻Вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки определяет ее правовую судьбу окончательно. Такой объект считается выбывшим из оборота. Последующая сделка по его отчуждению является ничтожной, так как распоряжаться тем, на что право собственности отсутствует, нельзя. 🔻Покупатель, который приобретает объект, зная о наличии вступившего в законную силу решения суда о его сносе, действует недобросовестно. Его последующий иск о признании права собственности - не более чем попытка обойти закон и неисполненный судебный акт, то есть злоупотребление правом. 🔻Проведение новой экспертизы о безопасности объекта не является основанием для пересмотра ранее установленных судом юридически значимых обстоятельств (факта самовольности строительства) и не отменяет обязанности по сносу. 📍Дело показывает особую важность проведения комплексной проверки объекта (due diligence) до его покупки, в том числе на предмет возможных реконструкций. Приобретение объекта с «историей» в виде реконструкций либо судебных решений о сносе — чревато претензиями властей к новому собственнику и убытками для него. Определение СКЭС ВС РФ от 22.08.2025 № 305-ЭС25-3877 по делу № А40-13678/2023 #судебнаяработа #самовольнаяпостройка #земельныеспоры