ФГУП-заказчик перечислил подрядчику 108 млн руб. аванса на реставрацию объекта культурного наследия. Подрядчик сорвал сроки, заказчик расторг договор и потребовал вернуть неотработанный аванс и уплатить штраф. ⚖️ Три инстанции взыскали только 1,5 млн руб. штрафа, в возврате аванса отказали: посчитав, что подрядчик выполнил работы на сумму, превышающую аванс, и произвел зачет встречных требований по другому договору. Но Верховный Суд с таким подходом не согласился и отправил дело на пересмотр: 🔻 Суд не может полагаться на односторонние акты подрядчика, составленные уже в период спора. Акты (КС-2, КС-3), направленные подрядчиком уже после начала спора, не могут служить надлежащим подтверждением объёмов работ. Суд должен проверить возражения заказчика и при необходимости назначить экспертизу. 🔻 Зачет требования, которое оспаривается в суде, не допускается. Подрядчик заявил о зачёте требований, вытекающих из другого договора - но по нему идёт параллельный судебный спор, значит, эти требования нельзя считать подтвержденными. Зачесть долг нельзя, пока точно не установлена его сумма. Более того, подрядчик превысил твёрдую цену по другому договору и суд не проверил возражения заказчика в связи с этим. 🔻 Признать долг можно и в апелляции. В отзыве на апелляционнную жалобу подрядчик фактически признал долг перед заказчиком. При этом уже после первой инстанции - на стадии апелляции - стороны подписали акт о взаимозачете. Однако суды не учли эти обстоятельства. 📍 После того, как ВС расширил возможности зачёта, в том числе на стадии суда, зачёт все чаще используется сторонами и судами в подрядных спорах, чтобы снизить суммы требований другой стороны. В связи с этим ВС очерчивает границы - зачёт допустим не всегда. Если другая сторона оспаривает заячитываемые требования, суд должен проверить ее возражения. ВС также в очередной раз подчеркнул, что если для определения объема, стоимости и качества работ требуются специальные познания, суд должен поставить на обсуждение вопрос о назначении судебной экспертизы, но не принимать решение на основе противоречивых и односторонних документов. Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС25-14958 от 17.04.2026 по делу № А40-175774/2024 #договорнаяработа #судебнаяработа #недвижимость #строительство

Между двумя собственниками помещений в одном здании - Домом моды и Кафе - возник спор об использовании общего имущества. Годами Кафе с согласия Дома моды размещало на общем фасаде информационные вывески своих арендаторов. В 2023–2024 годах Дом моды потребовал снести все вывески, ссылаясь на необходимость использования фасада для своих целей. 🤝 Две инстанции в иске отказали: между сторонами исторически сложился порядок использования фасада, вывески размещены с согласия истца, который годами не возражал. Конструкции соответствуют требованиям к информационным вывескам (Закону о защите прав потребителей), их размещение согласовано с Комитетом по архитектуре Москвы. Но суд округа с этим не согласился и отправил дело на пересмотр, посчитав важным установить, является ли размещение вывесок законным и не нарушаются ли права истца. ⚖️ Однако Верховный Суд отменил постановление округа и оставил в силе решения первых двух инстанций: 🔻  Сложившийся порядок и баланс интересов важнее. Если между сособственниками годами существует фактический порядок пользования общим имуществом (кто и какую часть фасада использует), и никто не возражает, это создает правовую определенность. Такое «молчаливое согласие» нельзя нарушить в одностороннем порядке просто потому, что кто-то передумал. Вместе с тем у сособственника остается право инициировать общее собрание собственников для изменения режима использования фасада. Иное означало бы предоставление одному из участников общей долевой собственности возможности произвольно дестабилизировать сложившийся баланс пользования общим имуществом, игнорируя как фактически сложившиеся отношения между сособственниками, так и интересы иных участников общей собственности, которые, полагаясь на длительное отсутствие возражений, организовали реализацию своих прав определенным образом. 🔻 Кроме того, суд кассационной инстанции (округ) вышел за пределы полномочий (ст. 286 АПК). Суды первых двух инстанций правильно установили фактические обстоятельства, дали им надлежащую правовую оценку. Указание окружного суда на необходимость повторно исследовать те же обстоятельства противоречит функции кассации — проверять правильность применения права, а не переоценивать доказательства. 📍Позиция ВС дает два важных вывода. Уже не впервые ВС отдает приоритет сложившемуся порядку пользования имуществом при разрешении конфликтов между собственниками и защищает разумные ожидания сторон. Во-вторых, ВС редко, но останавливает кассации округов от произвольного направления дел на пересмотр, если кассация вторгается в вопросы переоценки уже установленных нижестоящими судами фактов. Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС25-13294 от 07.04.2026 по делу № А40-158814/2024 #судебнаяработа #недвижимость