ВС утвердил Обзор практики за второй квартал - ниже ключевые позиции из него в сфере недвижимости и строительства. 1⃣ Защита права собственности: добросовестность приобретателя недвижимости и залога ВС делает акцент на защите добросовестных приобретателей: 🔻Недействительность сделки по продаже недвижимости ещё не означает, что имущество выбыло у собственника помимо его воли и что его можно истребовать у добросовестного приобретателя. 🔻При приобретении покупателю достаточно проявить обычную заботливость и осмотрительность. Цена объекта ниже кадастровой ещё не свидетельствует о недобросовестности. Проверить реестр залогов - нужно, и если там залог не зарегистрирован, то при приобретении объекта покупателем залог прекратится.  🔻Но у любой добросовестности есть предел - если покупатель аффилирован или в сговоре с недобросовестным представителем продавца, то защищен он не будет. При этом ВС использует крайне размытые формулировки. Например, сделки, совершенные в условиях конфликта интересов, могут быть оспорены независимо от размера ущерба.   2️⃣ Лицензия на недра ещё не гарантия сохранения аренды Если недропользователь нарушает условия аренды земельного участка, власти могут расторгнуть аренду и забрать участок. Наличие лицензии на добычу полезных ископаемых не дает иммунитета от нарушений и потери участка. 3⃣ Преимущественное право при отступном   Росреестр откажет в регистрации перехода права на долю в праве на земельный участок, если не будет доказательств соблюдения преимущественного права. И будет прав, даже если доля передана по отступному. 🔻ВС РФ приравнял передачу доли при отступном к возмездному отчуждению и признал за Росреестром право контролировать соблюдение преимправа. 4⃣ Установление КРТ оспаривается как нормативный акт  ВС признал акты об установлении КРТ нормативными. О нормативности акта свидетельствует: 🔻 Наличие общеобязательных правил для неопределенного круга лиц. 🔻 Неоднократность применения. 🔻 Направленность на изменение правоотношений. Оспариваемые постановления о КРТ устанавливали границы, параметры застройки и перечень объектов для сноса – такие правила носят нормативный характер и подлежат оспариванию в особом порядке. 5⃣ Перераспределение участка возможно даже при «налегании» строения Департамент отказал собственнику в перераспределении земли, ссылаясь на незаконную постройку, частично выходящую за границы участка. ВС указал, что возведение объекта без разрешения не блокирует перераспределение земель, если: 🔻 Участок соответствует целевому назначению. 🔻 Фактические границы существуют более 15 лет и учтены в реестре. 🔻 Нет угрозы для публичных интересов. 6⃣ Новый генплан может изменить вид разрешенного использования Собственник участков под торговлю и административные здания оспаривал их перевод властями в зону озеленения по новому генплану, требуя сохранить прежний ВРИ. ВС подтвердил право муниципалитета менять ВРИ, если: 🔻 Изменение соответствует стратегии развития. 🔻 Учтены публичные интересы. Например, власти могут устанавливать зоны специального озеленения для защиты от шума и газов от дороги на территориях с существующим видом разрешённого использования для размещения административных зданий и объектов торговли.  Обзор судебной практики ВС РФ № 2 от 18.06.2025 #судебнаяработа #недвижимость #строительство

Администрация г. Сочи потребовала снести объект, частично построенный на землях муниципальной собственности как самовольную постройку.   🔎 Первая инстанция требования удовлетворила, обязав застройщика снести постройку и освободить участок - ведь спорные объекты возведены без разрешительной документации на самовольно занятом земельном участке. Однако апелляция назначила экспертизу, которая установила, что сооружения являются подпорными конструкциями, предотвращающими оползни и разрушение дома ответчика. В связи с этим суд отказал в иске, так как Администрация игнорировала обращения граждан об угрозе оползней, и спорные объекты не угрожают публичным интересам. 👨‍⚖ Кассационный суд вернулся к позиции суда первой инстанции, отметив, что самовольное занятие земли — уже нарушение, независимо от назначения построек. Верховный Суд такой формальный подход кассации не поддержал - при рассмотрении дел о самовольных постройках важно учитывать ключевые принципы: 🔸 Состязательности: суды не оценили доводы ответчика о самозащите и бездействии властей; 🔸 Добросовестности: не исследовано, были ли сооружения единственным способом предотвратить ущерб. Более того, суды не учли обращения жителей к администрации и заключение экспертизы о необходимости конструкций. 📍 Дело дает ещё один аргумент в защиту самовольных построек - необходимость их возведения. Постройка может быть правомерной, если возведена для защиты от реальной угрозы, а бездействие властей может стать аргументом в пользу сохранения таких объектов.   Определение СКГД ВС РФ № 18-КГ25-6-К4 от 18.03.2025 #судебнаяработа #недвижимость #самовольнаяпостройка