В преддверии повышения НДС Конституционный Суд обязал законодателя устранить пробел в регулировании. Поставщик программного обеспечения потребовал от покупателя (Банка ВТБ) доплатить 141 млн НДС - поскольку раньше ПО не облагалось НДС и налог ввели уже после заключения договора, то он не был учтен в цене. Мнения нижестоящих судов менялись в каждой инстанции. В итоге Верховный Суд взыскал НДС с Банка, но тот дошел до Конституционного Суда. ⚖️ КС предложил соломоново решение: 🔻Пробел в законе: налоговый закон не регулирует ситуацию, когда вводится новый налог, ранее не учтенный в цене долгосрочного договора. Положения ГК (ст. 451 ГК) здесь тоже не помогают, поскольку применяется судами ограничительно и редко. Потому законодатель обязан устранить данный пробел. При этом КС дает важный посыл: "Необходимость адаптации длящихся хозяйственных отношений к изменившимся нормативным условиям, обязательным для сторон этих отношений, предполагает, что не может полностью отвергаться конституционная допустимость такого гражданско-правового по своей сути регулирования, которое давало бы поставщику возможность рассчитывать на увеличение цены длящегося договора с учетом корректировки после его заключения налогового закона, в силу которого при исполнении этого договора возникает обязанность поставщика по уплате НДС в большем размере, или же рассчитывать на его расторжение. Подобное регулирование могло бы служить способом достижения разумного баланса интересов сторон договора в определенных обстоятельствах, детерминированных конкретной экономической ситуацией". 🔻До принятия поправок действует временное регулирование - поставщик через суд может потребовать взыскать половину нового НДС с покупателя. 🔻Данные правила не применяются к покупателям-гражданам, а в госзакупках - нужно руководствоваться специальным регулированием. 📍Позиция КС особенно актуальна с учетом грядущего повышения НДС на 2% с начала 2026 года. Формально постановление КС касается только введения нового налога, но не его повышения - тем не менее, общий вывод может быть потенциально применен и к аналогичным ситуациям. Постановление КС РФ от 25.11.2025 N 41-П #судебнаяработа

Мы выделили ключевые позиции, важные для застройщиков и землепользователей: 1️⃣ Невозможно строить из-за скрытых обременений — арендатор вправе не платить аренду и взыскать убытки с властей Зачастую после заключения договора арендатор обнаруживает обременения участка, например, охранную зону газопровода. Если строить на участке запланированный объект не получится, а арендодатель не предупредил арендатора о данных обременениях - то арендатор вправе требовать возмещения убытков, в том числе возврата уплаченной арендной платы. Аналогично если невозможность исполнения договора о развитии застроенной территории наступила в результате действий властей (например, из-за установленных градостроительных ограничений) - застройщик не обязан платить за такую аренду и вправе вернуть ранее уплаченные средства. 2️⃣ Если аренда дана под строительство конкретного объекта - построить на участке другой объект не получится Взяв в аренду участок под конкретный объект (например, административное здание), арендатор не может свободно менять вид разрешенного использования на условно разрешенный (например, под гостиницу), даже если это предусмотрено градрегламентом. Для этого нужно согласие арендодателя и изменение договора аренды. 3️⃣ «Дедушкина оговорка» для строящихся объектов Если строительство начато легально, а потом поменялись правила землепользования и застройки (ПЗЗ), застройщик вправе достроить и использовать объект по старому ВРИ. Главное — чтобы использование не было опасным для жизни и окружающей среды. 4️⃣ Продление аренды: защита от «правовой ловушки» Если аренда истекла, а застройщик не успел получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию именно по этой причине, он вправе требовать заключения нового договора аренды без торгов. Действия органов, которые отказывают в продлении аренды из-за отсутствия разрешения на ввод, а в разрешении на ввод отказывают из-за отсутствия аренды, — неразумны и нарушают баланс интересов. 5️⃣ Нарушил, но исправил: второй шанс для арендатора Существенное нарушение договора аренды, даже заключенного на срок >5 лет - не является безусловным основанием для расторжения, если арендатор устранил нарушение в разумный срок. Суд обязан устанавливать, сохраняется ли нарушение на момент рассмотрения спора. 6️⃣ Упрощенное продление аренды в условиях санкций Право на продление аренды на 3 года по антисанкционному регулированию не требует доказывания, что санкции затронули конкретного арендатора. Достаточно соблюдения формальных условий (нет неустраненных нарушений, срок аренды не истек и т.д.). 7️⃣ Комплексное развитие территории имеет приоритет над точечной застройкой На участках, в границах которых ПЗЗ предусмотрено комплексное развитие территории, размещение отдельных объектов капитального строительства не допускается, даже если вид разрешенного использования такого участка формально позволяет это сделать. 8️⃣ Судьба «недостроя» - власти не смогут его изъять, если сами затянули строительство Публичный собственник может изъять объект незавершенного строительства через продажу с торгов в течение 6 месяцев после окончания аренды. Однако это возможно только при условии, что арендатор не докажет, что срыв сроков строительства — вина органов власти. В противном случае объект не подлежит изъятию, и собственник "недостроя" вправе требовать заключения нового договора аренды для завершения строительства. 📍Позиции Обзора создают дополнительную защиту застройщиков и арендаторов публичных земель. При этом Верховный Суд закрепил в Обзоре многие из уже ранее выработанных им позиций - сделав их таким образом формально обязательными для нижестоящих судов, под страхом отмены судебных актов. Обзор судебной практики ВС РФ от 19.11.2025 #судебнаяработа #земельныеспоры #аренда #строительство