Поводом для обобщения практики стало в том числе резонансное дело о продаже квартиры Ларисы Долиной. Мы выделили ключевые позиции обзора, принципиальные для участников сделок с недвижимостью: 💭  Заблуждение при продаже жилья: заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания ее недействительной по ст. 178 ГК. Существенность заблуждения оценивается индивидуально - с учетом состояния здоровья и положения продавца, значения сделки для него, а также добросовестности покупателя и его объективной возможности распознать заблуждение контрагента. При этом ВС отметил, что обеим сторонам должен быть обеспечен равный объем судебной защиты. 🧠  Неспособность понимать значение своих действий: для признания сделки недействительной по этому основанию бремя доказывания лежит на истце, оспаривающем сделку, а его уклонение от судебной экспертизы может повлечь отказ в иске. Самого по себе психического заболевания недостаточно - важна именно утрата этой способности в момент сделки. Отдельно ВС отметил, что расписка продавца, впоследствии признанного неспособным понимать значение своих действий, не является безусловным доказательством получения им денег. 🎭  Обман и мнимость сделки: сделка, совершенная продавцом под влиянием обмана третьих лиц, может быть признана недействительной, если покупатель знал или должен был знать о таком обмане. Мнимой сделка признается, только если обе ее стороны не намеревались создать правовые последствия, - если же покупатель не был осведомлен о переговорах продавца с мошенниками и реально намеревался исполнить договор, оснований для мнимости нет. 👪  Совместная собственность и правопреемство: при оспаривании бывшим супругом сделки по отчуждению общего имущества суду необходимо установить недобросовестность покупателя - что он знал или должен был знать об отсутствии согласия второго собственника на сделку. 💼  Оспаривание сделок в банкротстве: неравноценность встречного предоставления для целей банкротного оспаривания - оценочная категория, которая определяется не только отклонением цены от рыночной, но и всеми обстоятельствами заключения сделки. При этом договор дарения жилья может быть признан подозрительной сделкой при доказанной цели причинить вред кредиторам, например, если собственник выводит активы, чтобы избежать обращения на них взыскания. 📍 Цель Обзора - защита добросовестных приобретателей. ВС задает единый вектор: сделка с жильем не может быть аннулирована только потому, что продавец впоследствии сослался на заблуждение или обман со стороны третьих лиц, - решающее значение имеет добросовестность покупателя и его объективная возможность распознать пороки воли контрагента. С учётом позиций ВС сторонам рекомендуется фиксировать все обстоятельства, подтверждающие осмотрительность при сделке - переписку, факт личного общения с продавцом, проверку документов и условий расчетов, - поскольку именно это станет ключевым доказательством добросовестности в случае последующего спора. Тематический обзор ВС РФ № 12/2026 #судебнаяработа #недвижимость #банкротство

В недавнем деле ВС встал вопрос о том, должен ли истец корректировать свое процессуальное поведение и уточнять исковые требования с ориентиром на то, какое возможное решение примет суд. Кредитор заключил договор поставки с покупателем на ~5 млн рублей. В обеспечение исполнения обязательств поручитель передал в залог строительную технику (экскаватор, кран, два погрузчика, самосвал) общей стоимостью 20,3 млн рублей. После 7 месяцев просрочки кредитор обратился в суд с требованием об обращении взыскания на всю заложенную технику путем оставления ее за собой. Суд первой инстанции применил ст. 333 ГК и снизил неустойку с 23,7 млн до 200 тыс. рублей, после чего совокупный долг снизился до 5,2 млн рублей. Сославшись на то, что эта сумма многократно меньше стоимости залога, суд отказал в обращении взыскания на залог. Проверочные инстанции его поддержали, указав на процессуальную пассивность истца, который не скорректировал исковые требования с учетом возможного снижения неустойки и не потребовал оставить за собой только часть техники. ⚖️ Верховный Суд с этим не согласился и направил дело на новое рассмотрение: 🔻 Недопустимость вменения истцу незаявления об уточнении требований. До вынесения решения истцу не было известно, удовлетворит ли суд заявление ответчика о применении ст. 333 ГК. Первоначально заявленная сумма требований превышала согласованную стоимость залога, поэтому у истца отсутствовали причины корректировать иск. Суд, снизив неустойку, был обязан сам определить, взыскание на какие заложенные вещи будет достаточным для покрытия задолженности (п. 69 ПП ВС № 23). При этом и ответчик, рассчитывающий на снижение неустойки, мог указать суду желаемый приоритет вещей для взыскания. 🔻 Неверное применение критерия "незначительности" долга, блокирующего обращение взыскания на залог. Презумпция незначительности нарушения действует только при одновременном соблюдении двух условий: сумма долга составляет менее 5% от стоимости залога и период просрочки не превышает 3 месяцев. В рассматриваемом деле даже "сниженный" судом долг составил 23,5% от стоимости залога при просрочке 7 месяцев - оба порога были превышены, а доказательств иного ответчик не представил. 📍 В судебной практике распространены случаи, когда стороне вменяют ее процессуальную пассивность в процессе. ВС подчеркивает, что это не всегда верно. Если суд корректирует размер взыскиваемого долга, например снижая неустойку по ст. 333 ГК, суд не должен ждать уточнения иска в остальной части и обязан самостоятельно определить предмет обращения взыскания на залог. С практических позиций, чтобы избежать неопределенности, в договорах залога сторонам рекомендуется дополнительно фиксировать порядок и очередность обращения взыскания на конкретные предметы залога. Определение СКЭС ВС РФ от 25.05.2026 по делу № А40-216070/2024 #судебнаяработа #банкротство