Стороны заключили договор займа. В качестве обеспечения по нему заемщик передал свое нежилое помещение в залог. Затем заемщик сдал помещение в аренду, не получив согласие залогодержателя, чем нарушил договор ипотеки. В результате кредитор потребовал в суде не только вернуть долг и обратить взыскание на помещение, но и перечислить ему арендную плату, которую заработал заемщик, а также уведомить его арендаторов, что впредь они должны уплачивать аренду на счёт кредитора. ⚖️ Мнения нижестоящих судов разошлись. Точку в деле поставил Верховый Суд, поддержав требования кредитора: 🔻Если в залоге помещение, то в залоге и доходы от его использования. Кредитор вправе потребовать преимущественного удовлетворения за счёт арендной платы. Стороны могут согласовать иной режим доходов в договоре. 🔻Кредитор может потребовать перечисления себе даже будущих арендных платежей, а не только уже фактически выплаченных арендаторами. Требования о выплате арендной платы считаются находящимися в залоге вместе с помещением. 📍Позиция ВС создаёт благоприятный для кредиторов режим, позволяющий им получить удовлетворение не только из стоимости предмета залога, но и за счёт всех доходов, которые были извлечены путем его использования. Если стороны хотят согласовать особые правила на этот случай - важно урегулировать данный вопрос в договоре. Определение СКЭС ВС РФ от 02.06.2026 по делу А56-33701/2024 #недвижимость #судебнаяработа #аренда

Кредитор потребовал от украинской компании-должника возврата долга в размере 1,1 млрд рублей и обращения взыскания на залог - здание автозаправки. 🏚️ Суды долг взыскали, но на залог взыскание не обратили, посчитав, что предмет залога погиб. Этот вывод суды сделали на основе судебной экспертизы. Но Верховный Суд с этим не согласился: 🔻Если между сторонами нет спора об определённом факте, то суд не может прийти к иному выводу со ссылкой на заключение эксперта. Стороны не говорили о том, что предмет ипотеки погиб или изменился и более не идентичен тому имуществу, которое передавалось в залог. 🔻Суд не мог использовать в этой части заключение эксперта ещё и потому, что перед экспертом не ставился вопрос о гибели предмета залога. Эксперт устанавливал только его рыночную стоимость: "В заключении эксперта должны содержаться выводы по поставленным вопросам и их обоснование, у суда апелляционной инстанции не было оснований ссылаться на вывод эксперта о том, что нежилое строение прекратило свое существование и было перестроено, поскольку данный вопрос перед экспертом судом не ставился" 📍ВС подчеркивает важное ограничение в использовании судебной экспертизы как доказательства. Суд может основываться только на выводах эксперта по поставленным вопросам, но не может ссылаться на попутно затронутые экспертом в заключении фактам. Это важно для формулировок вопросов перед экспертом - все значимые для дела обстоятельства должны быть запрошены у эксперта в виде отдельного вопроса. На практике стороны нередко пытаются вывести из заключений эксперта выводы и факты, которые в действительности экспертом подробно не исследовались. Позиция ВС позволяет препятствовать данной практике. Определение СКЭС ВС РФ от 19.05.2026 по делу А83-8763/2020 #недвижимость #судебнаяработа #залог