Верховный Суд опубликовал Обзор судебной практики № 3/2026, в котором рассмотрел вопросы земельных отношений, строительства, защиты права собственности, налогообложения недвижимости и другие категории споров. Мы выделили ключевые позиции для участников рынка недвижимости и строительства: 🧾 Права на недвижимость и регистрация в ЕГРН: ошибочная запись в ЕГРН о собственнике недвижимости не имеет приоритета перед вступившим в силу судебным решением, которым установлено право другого лица. Если Росреестр не внес необходимые изменения, суды должны руководствоваться ранее принятым судебным актом, а не недостоверной выпиской. Кроме того, истечение срока аренды участка не препятствует регистрации расположенного на нем здания, если оно было построено в период действия договора. Само отсутствие действующей аренды на момент обращения в Росреестр не является основанием для отказа в регистрации. 🏗 Самовольное строительство и градостроительные ограничения: строительство гостиницы на участке для ИЖС под видом жилого дома является обходом закона. Даже полученное в упрощенном порядке уведомление о соответствии параметров строительства не спасет объект от сноса, если он не может быть использован для индивидуального жилья. 🌊 Приватизация земли с водными объектами: ВС указал, что искусственные пруды и обводненные карьеры могут находиться в частной собственности, если они расположены в границах частного участка, изолированы от других водных объектов и не имеют с ними связи. 🏢 Общее имущество и рекламные конструкции в коммерческой недвижимости: сложившийся между собственниками нежилых помещений порядок использования общего фасада здания не может произвольно изменяться одним из них, даже путём иска в суд. В рассмотренном деле собственник потребовал убрать вывески арендаторов другого собственника, хотя ранее согласовал их размещение и долгое время не возражал. ВС отказал в демонтаже, указав на необходимость учитывать правомерные ожидания других собственников. При этом размещение конструкций на крыше здания должно соответствовать муниципальным правилам благоустройства. Даже если конструкция является информационной вывеской, а не рекламой, отсутствие необходимых согласований и разрешений может повлечь ее принудительный демонтаж. 💰 Дарение коммерческой недвижимости между родственниками: ВС указал, что освобождение от НДФЛ при дарении между близкими родственниками действует независимо от коммерческого назначения недвижимости и наличия у сторон статуса предпринимателя. 📍 Напомним, что позиции, вошедшие в Обзор ВС, являются обязательными для нижестоящих судов под риском отмены судебных актов, принятых в противоречие с ними. При этом Обзор ВС показывает общую тенденцию к защите правомерных ожиданий собственников и недопустимость обхода строительных правил и градостроительных ограничений. Обзор судебной практики ВС РФ N 3 (2026) от 14.10.2026 #судебнаяработа #недвижимость #строительство

Общество арендовало 13 зданий и сооружений в Казани. Договор аренды впоследствии признали незаключенным из-за отсутствия условия об арендной плате, но за фактическое использование недвижимости суды уже ранее взыскивали с общества плату за пользование. В 2023 г. общество обанкротилось и арендодатель заявил ещё 56,8 млн рублей за пользование зданиями за очередной год. Главный аргумент: раз нет подписанного акта возврата имущества, значит, общество продолжало им пользоваться. Три инстанции требование удовлетворили. ⚖️  Но Верховный Суд с таким подходом не согласился: 🔻 Отсутствие акта возврата еще не доказывает фактическое пользование недвижимостью. Конкурсный управляющий общества указывал, что еще до банкротства компания фактически прекратила деятельность, лишилась работников и производственных активов. Кроме того, в этом деле была возможная аффилированность сторон. 🔻 В банкротстве стандарт доказывания повышается. Именно собственник, требующий плату за пользование недвижимостью, должен доказать, что арендатор действительно пользовался объектами в каждом заявленном периоде. Судам следует особенно тщательно проверять реальность долга, а не ограничиваться формальными документами. 🔻 Пассивность собственника может свидетельствовать о недобросовестности. Собственник знал о нарастающей задолженности и кризисе арендатора, но не обращался с иском о возврате объектов, не возвращал их в хозяйственный оборот и не пытался передать платежеспособному контрагенту. Вместо этого задолженность продолжала расти. ВС указал, что такое поведение необходимо проверять на предмет злоупотребления правом и возможного искусственного формирования требования к банкроту. 📍 В последней практике случаи банкротства арендаторов - все более частое явление. Позиция ВС дает важный сигнал, что формального сохранения имущества за банкротом недостаточно, если его реальное использование не доказано. Для собственников недвижимости это означает, что при финансовых проблемах арендатора важно не только продолжать начислять плату, а фиксировать фактическое использование помещений и своевременно требовать их возврата. Определение СКЭС ВС РФ от 18.08.2026 по делу А65-968/2025 #судебнаяработа #банкротство #недвижимость #аренда