Предприниматель арендовал у властей 2 га земли сельхозназначения для организации сельскохозяйственной ярмарки. Участок был предоставлен без торгов, поскольку не предполагал капитального строительства. Однако арендатор построил на нем двухэтажное здание площадью 1340 кв.м., получил на него разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, зарегистрировал право собственности, а затем на основании этого выкупил у властей весь участок - и тоже без торгов, как собственник расположенного на участке здания. Впоследствии предприниматель начал процедуру перевода земли из сх назначения в земли промышленности для размещения на участке объектов придорожного сервиса. 🚫 Но это уже вызвало возражения властей. Комитет по управлению госимуществом обратился в суд с требованием признать разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию незаконными. Три инстанции в иске отказали: договор аренды формально не запрещал строительство, местные власти последовательно выдавали всю разрешительную документацию, необходимую для стройки. Кроме того, раз право собственности уже зарегистрировано, то Комитет выбрал ненадлежащий способ защиты, поскольку не оспорил это право. ⚖️ Верховный Суд с таким подходом не согласился: 🔻  Обход торгов нарушает публичный интерес. Суды не учли, что участок предоставлялся для целей, не связанных со строительством. Возведение на нем капитального объекта — это обход установленной законом процедуры предоставления земли под застройку, которая требует торгов. 🔻 Незаконность разрешительной документации. Власти изначально были обязаны проверить наличие земли под застройку и отказать в выдаче разрешения на строительство, так как имеющийся договор аренды не предусматривал возможности капитального строительства. 🔻 Власти вправе оспорить разрешительную документацию и это надлежащий способ защиты, даже после регистрации права собственности на объект. Именно незаконные разрешения являются правовым основанием для регистрации права собственности. Поэтому их оспаривание со стороны властей — необходимый шаг для последующего решения судьбы незаконно возведенного объекта и возврата земельного участка. 📍 Таким образом, ВС установил правило: если договор аренды публичного участка прямо не предусматривает возможности строительства и заключается без торгов, то строить на нем нельзя. При этом последующее получение разрешительной документации и даже регистрация права собственности на построенный объект не валидирует незаконное строительство. Данный подход ещё раз подчеркивает необходимость независимой оценки законности строительства объекта, даже если вся разрешительная документация формально имеется и право собственности было зарегистрировано - поскольку все это не исключает последующего оспаривания законности строительства со стороны властей. Определение СКЭС ВС РФ № 306-ЭС25-10127 от 11.03.2026 по делу № А12-9275/2024 #судебнаяработа #недвижимость #строительство #самовольноестроительство

ФГУП-заказчик перечислил подрядчику 108 млн руб. аванса на реставрацию объекта культурного наследия. Подрядчик сорвал сроки, заказчик расторг договор и потребовал вернуть неотработанный аванс и уплатить штраф. ⚖️ Три инстанции взыскали только 1,5 млн руб. штрафа, в возврате аванса отказали: посчитав, что подрядчик выполнил работы на сумму, превышающую аванс, и произвел зачет встречных требований по другому договору. Но Верховный Суд с таким подходом не согласился и отправил дело на пересмотр: 🔻 Суд не может полагаться на односторонние акты подрядчика, составленные уже в период спора. Акты (КС-2, КС-3), направленные подрядчиком уже после начала спора, не могут служить надлежащим подтверждением объёмов работ. Суд должен проверить возражения заказчика и при необходимости назначить экспертизу. 🔻 Зачет требования, которое оспаривается в суде, не допускается. Подрядчик заявил о зачёте требований, вытекающих из другого договора - но по нему идёт параллельный судебный спор, значит, эти требования нельзя считать подтвержденными. Зачесть долг нельзя, пока точно не установлена его сумма. Более того, подрядчик превысил твёрдую цену по другому договору и суд не проверил возражения заказчика в связи с этим. 🔻 Признать долг можно и в апелляции. В отзыве на апелляционнную жалобу подрядчик фактически признал долг перед заказчиком. При этом уже после первой инстанции - на стадии апелляции - стороны подписали акт о взаимозачете. Однако суды не учли эти обстоятельства. 📍 После того, как ВС расширил возможности зачёта, в том числе на стадии суда, зачёт все чаще используется сторонами и судами в подрядных спорах, чтобы снизить суммы требований другой стороны. В связи с этим ВС очерчивает границы - зачёт допустим не всегда. Если другая сторона оспаривает заячитываемые требования, суд должен проверить ее возражения. ВС также в очередной раз подчеркнул, что если для определения объема, стоимости и качества работ требуются специальные познания, суд должен поставить на обсуждение вопрос о назначении судебной экспертизы, но не принимать решение на основе противоречивых и односторонних документов. Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС25-14958 от 17.04.2026 по делу № А40-175774/2024 #договорнаяработа #судебнаяработа #недвижимость #строительство