⚖️ Начало года от Верховного Суда: новый обзор судебной практики за 2026
Мы выделили ключевые позиции ВС РФ в сфере недвижимости и строительства:
1️⃣ Добросовестная покупка участка не спасет от его изъятия, если передача этих земель в частную собственность не допускается
Прокуратура успешно изъяла участок у собственника, поскольку часть земли оказалась в границах общедоступной береговой полосы.
ВС разъяснил: не имеет значения тот факт, что на момент приобретения собственник не знал об ограничениях. В этом случае запрет частной собственности на участки общего пользования, занятых водными объектами, имеет большее значение и связан с необходимостью обеспечения их общедоступности.
2️⃣ Разрушение здания — не повод аннулировать сделку по его продаже и прекращать право пользования землей
Гибель и фактическое уничтожение объектов на участке ещё не прекращает право пользование землей. Собственник вправе восстановить их в течение срока, установленного земельным законодательством.
ВС пояснил: физическая гибель объекта недвижимости не делает договор его купли-продажи недействительным, если за владельцем здания сохраняется законное право использовать участок под ним (например, для восстановления объекта).
3️⃣ Гособъект нужно вернуть, если основания для пользования прекратились
Компания продолжала разводить рыбу на федеральном гидротехническом сооружении даже после того, как суд признал договор пользования недействительным.
ВС обязал освободить объект: переданное по недействительной сделке имущество подлежит возврату по первому требованию государства, а самовольное продолжение бизнеса не создает арендных отношений, даже если администрация долгое время не возражала.
4️⃣ Изъять в госсобственность можно не только те объекты, которые были приобретены за коррупционные средства, но и объекты, в которые они были преобразованы
В госсобственность изымут не только объекты недвижимости, в отношении которых не подтверждена законность происхождения доходов, но и доходы и имущество, которые получены впоследствии в результате их реализации.
ВС по существу вводит tracing коррупционных активов - когда продажа первых приобретенных за коррупционные средства объектов с целью создания или приобретения новой недвижимости не позволяет легализовать средства. Под риском изъятия находятся как
5️⃣ Даже «некапитальные» постройки в аэропорту требуют разрешения на строительство
Компания возвела пассажирский павильон без разрешительной документации, ссылаясь на то, что это временный сборно-разборный объект.
ВС указал и важные признаки капитальности объекта: наличие глубокого фундамента, свай и стационарных сетевых коммуникаций делает постройку капитальной. При этом статус аэровокзала как особо опасного объекта в любом случае требует обязательной госэкспертизы проекта и получения разрешения на строительство даже некапитальных объектов.
6️⃣ Кадастровую стоимость нельзя определять без учета фактического назначения участка
Собственник оспорил кадастровую стоимость, так как его участки сельхозназначения были оценены как земли в производственной зоне.
ВС РФ подчеркнул: вид угодий (например, пашня) — обязательный ценообразующий фактор, и игнорирование фактического сельхозназначения делает кадастровую оценку ошибочной.
📍 Обзор ВС обозначил основные тенденции:
🔻 приоритет публичных интересов в делах об изъятии земельных участков;
🔻 недопустимость извлечения выгоды из прекращенных оснований пользования госимуществом;
🔻 ужесточение подхода к самовольному строительству, особенно на объектах с повышенными требованиями безопасности;
🔻 обязанность госорганов учитывать все существенные факторы при кадастровой оценке участков.
Обзор судебной практики ВС РФ N 1 2026
#судебнаяработа #недвижимость #строительство #самовольноестроительство
6 апреля 2026 г.#telegram
