В конце года Верховный Суд РФ опубликовал масштабный обзор судебной практики. Разбираем самые важные дела в сфере недвижимости и строительства. 1️⃣ Власти незаконно отказали в выкупе арендованной земли - собственник вправе снизить арендную плату до земельного налога Гражданин арендовал участок у администрации Подольска, имея исключительное право на выкуп. Власти незаконно отказали ему в выкупе и продолжили взимать арендную плату. Верховный Суд поправил - если власти нарушили право арендатора на выкуп, то взыскивать арендную плату в размере, превышающем земельный налог (который платил бы собственник), — неправомерно. 2️⃣ Льготная ставка аренды — не для коммерции в памятниках культуры Арендатор здания-памятника на публичной земле требовал применять льготную ставку аренды (0,01% кадастровой стоимости), ссылаясь на льготный статус объекта. ВС РФ отказал: если здание используется в коммерческих целях (офисы, торговля), а не для социально-культурной деятельности, льготная ставка не применяется. Приоритет имеет фактическое использование, а не формальный режим объекта как культурного наследия. 3️⃣ Платный сервитут при реконструкции линейных объектов Компания установила публичный сервитут на частных землях для эксплуатации новых камер на магистральном нефтепроводе (построенном до 2018 г.) и настаивала на бесплатном сервитуте. ВС РФ подчеркнул, что если реконструкция, увеличение протяжённости или добавление новых частей линейного объекта требуют использования новых земельных участков, бесплатный сервитут не применяется. За такое использование нужно платить дополнительно. 4️⃣ Перевод жилого объект в нежилой — не позволит обойти требования к коммерческим объектам Застройщик пытался перевести жилые дома, построенные по упрощённой процедуре (без разрешения на строительство), в нежилые объекты для коммерции. ВС РФ разъяснил, что перевод не должен быть способом обхода градостроительных норм. Заявитель обязан указать цель использования объекта и представить доказательства его соответствия требованиям для нежилой недвижимости, в том числе оформленную проектную документацию с экспертизой и доказательства соблюдение норм безопасности. 5️⃣ Земля под ИЖС, но используется для бизнеса — льготная ставка налога не положена Застройщик владел участками с видом разрешённого использования «под ИЖС», но использовал их в предпринимательской деятельности (сдавал в аренду для коммерческих целей). Налоговая применила ставку 1,5% вместо 0,3%. ВС РФ поддержал ФНС: если земля, предназначенная для ИЖС, фактически используется в предпринимательских целях, пониженная ставка налога не применяется. Льгота — только для тех, кто строит для собственного проживания. 📍 Обзор ВС РФ обозначил основные тенденции: 🔻 защита прав собственников при выкупе земли,  🔻 недопущение злоупотреблений льготами,  🔻 приоритет фактического использования над формальными основаниями,  🔻невозможность обхода закона через перевод земель в иные категории и незаконные реконструкции. Обзор судебной практики ВС РФ N 4 от 22.12.2025 #судебнаяработа #недвижимость

В Иркутске власти заключили с обществом контракт на строительство берегоукрепления на Байкале. Для обеспечения контракта подрядчик получил банковскую гарантию, понеся расходы на ее получение. 🚫 Впоследствии контракт был признан ничтожным по иску прокурора ввиду создание условий для незаконного приобретения прав на часть акватории Байкала. В ответ подрядчик потребовал от властей компенсации своих расходов на получение банковской гарантии, которая оказалась ненужной. ⚖️ Нижестоящие суды иск удовлетворили, но Верховный Суд с этим не согласился: 🔻Суды смешали расторжение договора и его недействительность. Возмещение расходов на гарантию возможно при срыве контракта по вине заказчика, но не при его недействительности - когда договор не порождал правовых последствий с самого начала. 🔻Последствия недействительности другие - реституция. Возмещение убытков тоже возможно - но в пользу добросовестной стороны и в специальных случаях (при вине контрагента, обмане), а не просто за неисполнение условий ничтожного договора. 🔻 Для взыскания убытков суды должны были исследовать добросовестность и осмотрительность подрядчика и вину заказчика. Подрядчик, зная, что объект — особо охраняемая природная территория (Байкал), подрядчик мог запросить разрешения (на строительство, водопользование, вырубку) еще до участия в торгах и по сути принял на себя риск коммерческий риск участия в сомнительной сделке. Кроме того, подрядчик мог предпринять и разумные меры по митигации своих убытков - например, оспорить или прекратить действие гарантии. 📍Позиция ВС показывает стремление возлагать последствия недействительности на подрядчика и предъявлять повышенные требования к добросовестности и осмотрительности подрядчика. Определение СКЭС ВС РФ от 27 ноября 2025 г. № 302-ЭС25-6617 по делу № А19-15165/2024 #судебнаяработа #убытки